中新社北京10月26日電 (記者 龐無(wú)忌)“信貸政策持續(xù)寬松”這個(gè)大多數(shù)人認(rèn)為毋庸置疑將利好樓市的政策，卻在業(yè)內(nèi)引發(fā)一輪關(guān)乎利好或利空的爭(zhēng)議。

　　中國(guó)央行日前宣布，自10月24日起，下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，同時(shí)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。從去年11月開(kāi)始計(jì)算，中國(guó)已經(jīng)連續(xù)6次降息、5次降準(zhǔn)。多次降息降準(zhǔn)讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入被稱為“史上最寬松”的利率政策時(shí)期——無(wú)論是商貸基準(zhǔn)利率還是公積金貸款利率均降至歷史最低。

　　低利率無(wú)疑可以提高購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)能力、降低購(gòu)房成本，促進(jìn)購(gòu)房需求的進(jìn)一步釋放。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，“雙降”后，隨著流動(dòng)性的增加，以及融資成本的降低，無(wú)疑將間接利好當(dāng)下樓市，尤其是對(duì)7月中下旬以來(lái)回暖復(fù)蘇步伐放慢的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一定刺激作用，一二線樓市交易量的持續(xù)降溫也有望逐步企穩(wěn)。

　　胡景暉認(rèn)為，隨著資金流動(dòng)性的增加，融資成本進(jìn)一步降低，有利于提振開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的信心，預(yù)計(jì)在未來(lái)優(yōu)質(zhì)住宅土地資源稀缺的一線城市，對(duì)土地的爭(zhēng)奪將更加激烈，出現(xiàn)“地王”也將逐步成為常態(tài)。

　　以北京為例，在沉寂數(shù)月后，北京土地市場(chǎng)迎來(lái)“地王月”。10月下旬，先是葛洲壩拿下樊家村“地王”，創(chuàng)出每平方米7.5萬(wàn)元(人民幣，下同)的史上最高樓面地價(jià)。隨后一天，豐臺(tái)再度成交兩宗溢價(jià)率突破100%的高價(jià)地。據(jù)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來(lái)北京還將有多達(dá)27宗經(jīng)營(yíng)性土地出讓，年內(nèi)累計(jì)土地成交額有望突破2000億元。僅未來(lái)一個(gè)月待售的土地中，就可能出現(xiàn)5至8宗“地王”。

　　“地王”頻出被視為樓市火爆的標(biāo)志，但有業(yè)內(nèi)人士指出，歷史經(jīng)驗(yàn)表明，往往在地王頻出之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間的低迷。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，中國(guó)連續(xù)降息降準(zhǔn)實(shí)際上是利空2016年樓市的，他預(yù)測(cè)明年第三季度，中國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)回調(diào)。

　　這種預(yù)測(cè)基于對(duì)中期需求的判斷。張宏偉認(rèn)為，短期而言，今年的“銀十”交投活躍已成定局，一線城市、部分二線城市樓市也會(huì)在年底出現(xiàn)繁榮景象。但這種樓市升溫的背后是由利率持續(xù)降低等政策不斷刺激需求帶來(lái)的，一旦需求透支，繁榮之后可能會(huì)產(chǎn)生需求危機(jī)。他認(rèn)為，到2016年三季度，需求透支的影響就會(huì)表現(xiàn)出來(lái)，屆時(shí)樓市可能陷入一輪新的調(diào)整周期。

　　中信建投首席研究員蘇雪晶也認(rèn)為，今年以來(lái)的樓市政策正在透支未來(lái)的需求，“資本市場(chǎng)已經(jīng)用低估值告訴大家未來(lái)的結(jié)果�！�

　　今年7月以來(lái)，中國(guó)樓市銷售增長(zhǎng)放緩、開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)下行似乎也印證了整體需求的不足。從短期內(nèi)來(lái)看，中國(guó)樓市依然處于痛苦的“去庫(kù)存”過(guò)程中。而且當(dāng)前中國(guó)戶均擁有略超過(guò)1套住房，意味著樓市供需基本平衡，難以再現(xiàn)以往因供求缺口過(guò)大而房?jī)r(jià)飛漲的景象。目前即使大多數(shù)地區(qū)限購(gòu)已經(jīng)取消，而且又有多輪降準(zhǔn)降息等政策，當(dāng)?shù)貥鞘袔?kù)存消化依然需要較長(zhǎng)時(shí)間。如果今年通過(guò)政策刺激消化過(guò)量需求、而明年又繼續(xù)加大供應(yīng)，難免出現(xiàn)過(guò)剩危機(jī)。

　　除了這種“前期跑太快、后期跑不動(dòng)”的憂慮外，也有專家認(rèn)為，長(zhǎng)期的低利率政策可能會(huì)“虛假”地提高購(gòu)房人的支付能力，從而推高房?jī)r(jià)，帶來(lái)高房?jī)r(jià)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松告訴中新社記者，據(jù)其測(cè)算，去年以來(lái)，在首付、月供不變的情況下，中國(guó)購(gòu)房者的實(shí)際支付能力提高了15%，這也意味著以往只買(mǎi)得起總價(jià)100萬(wàn)住房的人，現(xiàn)在可以買(mǎi)得起115萬(wàn)的房子。這會(huì)從另一方面導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商或者二手房業(yè)主提高售價(jià)。

　　鄧郁松認(rèn)為，如果要維持低利率，那么可以考慮在首付和利率之間實(shí)行反向操作，例如在利率下調(diào)的時(shí)候，適當(dāng)提高首付，以避免出現(xiàn)房?jī)r(jià)高泡沫風(fēng)險(xiǎn)。(完)