【導(dǎo)讀】小區(qū)停車(chē)費(fèi)說(shuō)漲就漲，物業(yè)“任性”，業(yè)主“無(wú)奈”。山西、河北等地多個(gè)小區(qū)業(yè)主反映，小區(qū)內(nèi)停車(chē)管理混亂，停車(chē)費(fèi)卻不降反漲。物業(yè)聲稱漲價(jià)是為嚴(yán)管亂象，業(yè)主則擔(dān)心交錢(qián)后仍然無(wú)法踏實(shí)停車(chē)�！短焯�315》本期聚焦：小區(qū)停車(chē)收費(fèi)，為何成為無(wú)解難題？

　　央廣網(wǎng)北京11月22日消息（記者胡波）據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，山西長(zhǎng)治市東方360小區(qū)多位業(yè)主近日向《天天315》欄目組反映，小區(qū)內(nèi)長(zhǎng)期存在停車(chē)管理混亂問(wèn)題，管理無(wú)序而停車(chē)費(fèi)卻不降反漲，不少業(yè)主為此十分焦慮，擔(dān)心交了停車(chē)費(fèi)后仍舊無(wú)法踏踏實(shí)實(shí)停車(chē)，不交，又怕別人搶先租光車(chē)位，自己無(wú)處停車(chē)。

　　業(yè)主王先生告訴記者，2013年小區(qū)入住率達(dá)到百分之百的時(shí)候，小區(qū)物業(yè)通知大家，地面車(chē)位租金是每年1500元，數(shù)量有限，先到先得。但交費(fèi)后沒(méi)多久，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)停車(chē)管理混亂無(wú)比，明明是固定車(chē)位，車(chē)位上噴印有車(chē)牌號(hào)碼，可車(chē)位還是總被別人占用，物業(yè)對(duì)此也不管不問(wèn)，后來(lái)，業(yè)主們就不再續(xù)交停車(chē)費(fèi)。

　　物業(yè)見(jiàn)沒(méi)人交費(fèi)，就擅自把收費(fèi)方式改為：任何車(chē)輛都可以進(jìn)入小區(qū)內(nèi)停車(chē)，每進(jìn)一次交1元錢(qián)。這樣一來(lái)，收費(fèi)倒是變得公平有序了，但小區(qū)業(yè)主沒(méi)地停車(chē)了；之后沒(méi)過(guò)多久，物業(yè)又通知，為緩解小區(qū)業(yè)主停車(chē)難問(wèn)題，可以為業(yè)主辦理月卡，每月40元。但交錢(qián)后，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，辦了等于沒(méi)辦，因?yàn)槲飿I(yè)不僅對(duì)業(yè)主發(fā)放了月卡，小區(qū)外人員交40元也能辦臨停月卡，月卡的發(fā)放數(shù)量早就超過(guò)了停車(chē)位的數(shù)量，業(yè)主依舊沒(méi)有地方停車(chē)。

　　如此來(lái)回折騰，管理無(wú)序的根本問(wèn)題卻一直沒(méi)解決，近期物業(yè)又貼出通知，說(shuō)是為嚴(yán)管小區(qū)停車(chē)亂象，小區(qū)院內(nèi)，將設(shè)立300個(gè)固定車(chē)位，每個(gè)車(chē)位的車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)是每年800元。這次業(yè)主們終于坐不住了。

　　業(yè)主：我感覺(jué)這個(gè)太離譜了，附近小區(qū)也挺多的，比我們高端的小區(qū)也不少，但都沒(méi)有像我們收費(fèi)這么高的，剛換了物業(yè)經(jīng)理，他這么干。

　　大部分業(yè)主覺(jué)得收費(fèi)不合理，但又不清楚該收多少，也不清楚該由誰(shuí)來(lái)給業(yè)主一個(gè)明確的說(shuō)法。

　　業(yè)主們還反映，小區(qū)不止停車(chē)費(fèi)漲得不明不白，還有一項(xiàng)收費(fèi)他們也認(rèn)為不太合理。今年11月12號(hào)，和物業(yè)收費(fèi)通知同時(shí)貼出的還是關(guān)于小區(qū)門(mén)禁卡收費(fèi)的通知。物業(yè)人員說(shuō)，為加強(qiáng)小區(qū)管理，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境執(zhí)行全封閉式管理，業(yè)主需領(lǐng)取門(mén)禁一卡通，每戶只能領(lǐng)取3張，3張以上，每張收費(fèi)20元，丟失門(mén)禁卡，補(bǔ)辦是50元一張。業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)無(wú)權(quán)擅自安門(mén)禁系統(tǒng)。

　　停車(chē)費(fèi)上個(gè)月還包月40元，每年也就480，11月為什么突然漲到每年800元？停車(chē)費(fèi)定價(jià)前，安裝門(mén)禁系統(tǒng)前有沒(méi)有和業(yè)主商量過(guò)？記者昨天向負(fù)責(zé)這個(gè)小區(qū)物業(yè)管理的浩鷹物業(yè)公司核實(shí)相關(guān)問(wèn)題。物業(yè)公司的人說(shuō)。漲價(jià)是為了嚴(yán)管亂象。

　　記者：現(xiàn)在停車(chē)費(fèi)是漲到每年800元了，是嗎？

　　物業(yè)：停車(chē)費(fèi)800塊錢(qián)，現(xiàn)在不辦這個(gè)了，好多業(yè)主不同意這樣。

　　記者：這個(gè)通知不是還貼著嗎？11月12號(hào)才貼的。

　　物業(yè)：那個(gè)通知是貼的，也收了多少戶了，好多業(yè)主不同意這樣，我們領(lǐng)導(dǎo)暫時(shí)不辦這個(gè)了。

　　記者：為什么突然漲到800了？

　　物業(yè)：主要是車(chē)越來(lái)越多，外來(lái)車(chē)輛太多，都是臨時(shí)的，一塊錢(qián)就進(jìn)來(lái)了，總不能一個(gè)一個(gè)問(wèn)人家你是干嘛的。外來(lái)車(chē)輛進(jìn)來(lái)，一停停好幾天，把車(chē)庫(kù)門(mén)都擋住了，也找不到車(chē)主是哪的，查也查不到。咱們包月40塊錢(qián)，里邊都有信息，就知道是咱們小區(qū)的車(chē)，但包年480元，沒(méi)有固定車(chē)位，還是隨便停，還是會(huì)占別人的車(chē)庫(kù)，都沒(méi)有規(guī)劃。為了防止擋住人家車(chē)庫(kù)，我們規(guī)劃了300個(gè)車(chē)位，然后收800塊錢(qián)保證你有車(chē)位。

　　記者：小區(qū)內(nèi)的停車(chē)位是對(duì)外開(kāi)放的，誰(shuí)都能過(guò)來(lái)辦這個(gè)月卡是吧？

　　物業(yè)：對(duì)。

　　記者：辦了月卡以后，停車(chē)位也沒(méi)有固定的，只要有停車(chē)位你停就行，如果沒(méi)有，你就沒(méi)地停。

　　物業(yè)：對(duì)，沒(méi)地停了。

　　記者：小區(qū)內(nèi)一共有多少個(gè)車(chē)位你們應(yīng)該心里有數(shù)，有多少個(gè)車(chē)位就辦多少包月的停車(chē)位，怎么能誰(shuí)來(lái)辦你都給辦？

　　物業(yè)：咱們小區(qū)如今每家每戶好多輛車(chē)，一家辦三四個(gè)40塊錢(qián)包月的，情況還是這樣，主要就是小區(qū)的車(chē)太多，弄不了。

　　記者：交了800之后也出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題嗎？

　　物業(yè)：交了800以后就絕對(duì)不讓其他車(chē)輛進(jìn)了，原來(lái)我們想著是這樣的。就是想管理的嚴(yán)格點(diǎn)，可這兒的業(yè)主都不同意。

　　面對(duì)物業(yè)方面的說(shuō)法，業(yè)主們則擔(dān)心交錢(qián)后仍然無(wú)法踏實(shí)停車(chē)。他們認(rèn)為，要解決以上問(wèn)題，當(dāng)務(wù)之急是盡快成立業(yè)委會(huì)，通過(guò)業(yè)委會(huì)去和物業(yè)對(duì)話，協(xié)商，或者改聘物業(yè)公司，打破"一盤(pán)散沙"的維權(quán)困境，但在實(shí)際操作中，組織者發(fā)現(xiàn)，想要成立業(yè)委會(huì)困難重重，最讓人頭疼難解的問(wèn)題是，小區(qū)人太多，大部分業(yè)主還存在對(duì)物業(yè)管理法規(guī)不了解，抱有從眾心理，權(quán)利意識(shí)淡薄等問(wèn)題。

　　來(lái)關(guān)注另一個(gè)案例。

　　河北奧林第一城小區(qū)業(yè)主向《天天315》節(jié)目組反映，他們小區(qū)也是長(zhǎng)期存在停車(chē)管理混亂問(wèn)題，小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)車(chē)輛停放在車(chē)位被劃傷、刮蹭，物業(yè)從來(lái)對(duì)這些問(wèn)題都采取的是不管不問(wèn)的態(tài)度，這一點(diǎn)和上個(gè)案例中提到的小區(qū)相同。和上一個(gè)小區(qū)不同的是，他們小區(qū)的停車(chē)費(fèi)在去年年底漲過(guò)一次，每年一千多元，業(yè)主維權(quán)后，當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門(mén)通知物業(yè)暫時(shí)停止收費(fèi)，等和業(yè)主還有居委會(huì)協(xié)商出合理的價(jià)格后，再繼續(xù)收費(fèi)，誰(shuí)知今年，物業(yè)在沒(méi)有和業(yè)主協(xié)商的情況下，又擅自貼出公告說(shuō)要收費(fèi)，雖然這次停車(chē)費(fèi)是比上次降了一半，但業(yè)主對(duì)物業(yè)的做法還是不太滿意。  

　　業(yè)主：河北省張家口市經(jīng)開(kāi)區(qū)的一個(gè)小區(qū)名字叫“奧林第一城”，2015年11月底的時(shí)候強(qiáng)制收費(fèi)。收了費(fèi)車(chē)可以進(jìn)，但是在小區(qū)院里車(chē)子常被磕碰或者剮蹭。去年11月底交完費(fèi)時(shí)，一些經(jīng)開(kāi)區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)又到現(xiàn)場(chǎng)解決這個(gè)事兒，最后的答復(fù)就是暫時(shí)不收費(fèi)，等到物業(yè)和業(yè)主、居委會(huì)商量過(guò)了以后，覺(jué)得收多少錢(qián)合適再收費(fèi)。但是到目前為止，這個(gè)問(wèn)題一直都沒(méi)有得到解決。今年的費(fèi)用降到450元，沒(méi)有跟我們的業(yè)主或者代表去談，就是他隨口要，現(xiàn)在400來(lái)塊錢(qián)，人們并不覺(jué)得貴，主要的問(wèn)題就是既然你收停車(chē)費(fèi)，你要對(duì)車(chē)負(fù)完全的責(zé)任，但是它不給你負(fù)責(zé)任。

　　業(yè)主還介紹，小區(qū)成立業(yè)委會(huì)困難重重，13年開(kāi)始籌建，至今還沒(méi)有成立，記者從小區(qū)物業(yè)那里核實(shí)時(shí)，卻得到了這樣的答復(fù)，通知收費(fèi)前，和小區(qū)內(nèi)14個(gè)業(yè)主代表協(xié)商過(guò)停車(chē)費(fèi)價(jià)格，是商量后，才公開(kāi)張貼的通知。

　　物業(yè)：一年400塊錢(qián)，不帶鎖。

　　記者：我問(wèn)一下您，之前不是說(shuō)這個(gè)停車(chē)費(fèi)是暫時(shí)不收了？

　　物業(yè)：誰(shuí)說(shuō)的？

　　記者：有一段時(shí)間業(yè)主意見(jiàn)特別大，不是說(shuō)暫時(shí)不收了嗎？而且說(shuō)如果要收費(fèi)，肯定要和業(yè)主商量好再收嗎？

　　物業(yè)：那是去年12月份的事兒，咱們和14戶業(yè)主都開(kāi)了業(yè)主代表會(huì)，征求了大家的意見(jiàn)，確定定了400，這是全體業(yè)主定的。原先他們說(shuō)收的有點(diǎn)多，現(xiàn)在一天收一塊多。   

　　記者：如果交了這個(gè)停車(chē)費(fèi)，車(chē)輛發(fā)生了刮蹭怎么辦？

　　物業(yè)：我們給你調(diào)監(jiān)控。

　　記者：如果車(chē)輛被刮蹭或丟失，是你們負(fù)責(zé)到保險(xiǎn)公司統(tǒng)一理賠是吧？

　　物業(yè)：對(duì)，業(yè)主可以報(bào)警，我們協(xié)助給你提供證據(jù)，你要是不交停車(chē)費(fèi)，停到別的地方，我們攝像頭能看見(jiàn)我們也不給調(diào)。

　　小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)，那14個(gè)業(yè)主代表是誰(shuí)選出的？能否代表全體業(yè)主？小區(qū)內(nèi)停車(chē)收費(fèi)是否合理？該收多少？該由誰(shuí)來(lái)給業(yè)主一個(gè)說(shuō)法？為何在有些業(yè)主看來(lái)，這已經(jīng)成為了一個(gè)無(wú)解的難題？關(guān)于這一話題，社區(qū)維權(quán)專(zhuān)家陳鳳山和北京潮陽(yáng)律師事務(wù)所律師裘葉共同進(jìn)行分析與討論。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：案例中這兩個(gè)小區(qū)物業(yè)的做法是否屬于不合理亂漲價(jià)的行為？判定依據(jù)是什么？

　　陳鳳山：毫無(wú)疑問(wèn)這兩個(gè)小區(qū)的物業(yè)公司漲停車(chē)費(fèi)的行為肯定是錯(cuò)誤的。一般來(lái)說(shuō)，小區(qū)的停車(chē)費(fèi)有四種定價(jià)方式：第一種是政府定價(jià)；第二種是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主在購(gòu)房合同當(dāng)中進(jìn)行約定。這兩種方式都是特別針對(duì)沒(méi)有建立業(yè)委會(huì)的情況。第三種是業(yè)委會(huì)建立起來(lái)之后，由業(yè)委會(huì)召集全體開(kāi)會(huì)，由業(yè)主大會(huì)做出決議，確定停車(chē)費(fèi)的價(jià)格。第四種就是由業(yè)主們共同決定，在更換物業(yè)公司時(shí)，大家要在物業(yè)合同里約定停車(chē)費(fèi)的價(jià)格。剛才這兩個(gè)小區(qū)物業(yè)公司自行定價(jià)的行為是錯(cuò)誤的。

　　一般在沒(méi)有業(yè)委會(huì)的情況下，維權(quán)其實(shí)是很難的，只能治標(biāo)不能治本。如果某個(gè)業(yè)主或者一些業(yè)主去政府部門(mén)投訴或者去法院起訴，他們也只能解決一段時(shí)間內(nèi)的問(wèn)題，但無(wú)法從根本上解決物業(yè)公司亂收費(fèi)的問(wèn)題。

　　裘葉：關(guān)于停車(chē)收費(fèi)的規(guī)定一般是被包含在物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目里面的。如果我們前期有物業(yè)合同，關(guān)于物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)在物業(yè)服務(wù)的合同中有所約定。當(dāng)時(shí)這兩個(gè)小區(qū)可能沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)，在沒(méi)有業(yè)委會(huì)的情況下，業(yè)主的依據(jù)可能就是當(dāng)時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同。如果物業(yè)公司單方面要漲價(jià)，物業(yè)公司就需要經(jīng)過(guò)業(yè)主的同意。如果業(yè)主不同意，業(yè)主可以與物業(yè)公司進(jìn)行溝通，或者是通過(guò)訴訟的方式要求它繼續(xù)履行合同。而且物業(yè)公司如果要突然漲價(jià)或者變更服務(wù)價(jià)格，它需要給大家一個(gè)合理的理由和解釋?zhuān)�讓大家�?lái)協(xié)商。

　　無(wú)論是物業(yè)管理?xiàng)l例還是住建部出臺(tái)的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)規(guī)則都明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)方案等事項(xiàng)都是由全體業(yè)主共同決定，不是物業(yè)公司單方說(shuō)了算。

　　但是在實(shí)際操作過(guò)程中，業(yè)主的權(quán)利相對(duì)會(huì)小很多，如果有業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)出面與物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商，結(jié)果可能會(huì)更好，但是業(yè)主個(gè)人的力量會(huì)小得多。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：以上提到的兩個(gè)小區(qū)都存在停車(chē)管理混亂問(wèn)題，大部分業(yè)主現(xiàn)在都不愿意繳納停車(chē)費(fèi)，怕日后仍舊無(wú)法踏踏實(shí)實(shí)停車(chē)，但不交，又怕別人搶先租光車(chē)位。業(yè)主們?cè)撛趺崔k，怎么處理車(chē)位問(wèn)題？

　　陳鳳山：一方面是要治標(biāo)，也就是投訴或訴訟。這只能解決短期的矛盾。另一個(gè)是治本，也就是成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主去和物業(yè)公司溝通。如果物業(yè)公司拒絕，就由業(yè)主大會(huì)來(lái)確定價(jià)格，如果它還不同意，咱們就解聘他，選聘新的物業(yè)公司。第三，現(xiàn)在很多業(yè)主選擇忍氣吞聲，但是這是對(duì)自己權(quán)利的漠視，這種做法只會(huì)為自己造成更大的傷害。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：物業(yè)公司收了停車(chē)費(fèi)，它應(yīng)該承擔(dān)哪些的責(zé)任和義務(wù)有哪些？

　　裘葉：首先，物業(yè)公司收取了停車(chē)費(fèi)，隨后業(yè)主把車(chē)停到了物業(yè)公司的管轄范圍內(nèi)，如果車(chē)輛出現(xiàn)了問(wèn)題，業(yè)主需要舉證車(chē)是停在物業(yè)公司的管轄范圍內(nèi)時(shí)發(fā)生了問(wèn)題，物業(yè)公司需要弄清楚這個(gè)問(wèn)題到底是由誰(shuí)造成的。在這種前提下，由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任可能在法律上劃分的比較清楚，但前提是業(yè)主與物業(yè)公司之間要有一個(gè)停車(chē)管理的合同，合同當(dāng)中要約定業(yè)主每個(gè)月交多少錢(qián)還有物業(yè)公司的職責(zé)范圍。第二，物業(yè)公司既然收了費(fèi)，它就應(yīng)該履行相應(yīng)的管理職責(zé)，什么是所謂的管理職責(zé)？它應(yīng)該找人看護(hù)車(chē)輛，避免其受到外來(lái)的影響等。第三，你還應(yīng)該有一個(gè)相應(yīng)的安全管理的義務(wù)�，F(xiàn)在很多小區(qū)的物業(yè)公司會(huì)安裝攝像頭，或者是采取其他方式記錄下車(chē)輛的進(jìn)場(chǎng)和出場(chǎng)情況�？偟膩�(lái)說(shuō)，首先你需要合同，合同中要約定雙方的權(quán)利義務(wù)，然后再根據(jù)具體的情況去判斷責(zé)任應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：河北奧林小區(qū)業(yè)主介紹，他們成立業(yè)委會(huì)也是困難重重，13年開(kāi)始籌建，至今還沒(méi)有成立，記者從小區(qū)物業(yè)那里核實(shí)時(shí)，卻得到了這樣的答復(fù)，通知收費(fèi)前，和小區(qū)內(nèi)14個(gè)業(yè)主代表協(xié)商過(guò)停車(chē)費(fèi)價(jià)格，是商量后，才公開(kāi)張貼的通知。小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)，那14個(gè)業(yè)主代表是誰(shuí)選出的？能否代表全體業(yè)主？

　　陳鳳山：首先，一個(gè)事情是否有理不在于價(jià)格的高與低。物業(yè)公司沒(méi)有經(jīng)過(guò)的業(yè)主的同意，收一塊錢(qián)也是錯(cuò)的。第二，這14個(gè)人肯定不是業(yè)主代表，只能說(shuō)物業(yè)公司找了14個(gè)業(yè)主，什么叫代表？代表一定是選出來(lái)的，所以這14個(gè)人代表不了業(yè)主，所以物業(yè)公司的說(shuō)法是站不住腳的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：小區(qū)內(nèi)停車(chē)管理混亂，停車(chē)費(fèi)卻不降反漲，業(yè)主有怨言，但現(xiàn)在因?yàn)樾�區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)，維權(quán)艱難，對(duì)此二位有哪些建議？

　　陳鳳山：一個(gè)業(yè)主出面維權(quán)的成本肯定很高，因?yàn)槟惚池?fù)著全小區(qū)業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)的關(guān)系，但是如果你找到了很多業(yè)主一起維權(quán)，這就等于每個(gè)業(yè)主都分?jǐn)偭艘环葚?zé)任、義務(wù)，這樣一來(lái)，你的成本就變低了。第二，所謂的維權(quán)成本高往往是因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱，你掌握的信息不夠或者是你不太了解組織業(yè)主的技巧。要從更多渠道去了解更多的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，這有助于提高大家的維權(quán)協(xié)調(diào)溝通能力。

　　裘葉：首先，在沒(méi)有其他解決辦法的情況下，訴訟是一個(gè)比較合理的選擇。如果你與物業(yè)公司之間產(chǎn)生了糾紛，你到法院去訴訟，你可能就需要拿一個(gè)合同。假設(shè)你連合同都沒(méi)有，那你應(yīng)該拿一個(gè)向物業(yè)公司繳費(fèi)的票據(jù)，這也能證明說(shuō)你跟物業(yè)公司之間存在物業(yè)服務(wù)合同。然后你再舉證你為什么不交物業(yè)費(fèi)，或者你認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同存在哪些問(wèn)題。因此這可能需要一些前期的調(diào)查手續(xù)，包括保留一些證據(jù)，消費(fèi)者可能需要前期準(zhǔn)備一下。

　　其次，我們也要給物業(yè)公司提個(gè)醒，雖然很多小區(qū)目前可能沒(méi)有業(yè)主大會(huì)，但是隨著大家法制意識(shí)的提高，業(yè)主大會(huì)包括業(yè)主委員會(huì)是一定能夠成立的。成立以后，你的去留就掌握在業(yè)主的手里。所以物業(yè)公司無(wú)論做什么決定，都要先期給大家一個(gè)緩沖的機(jī)會(huì)和緩沖的期限，與大家商量溝通，最后和諧地把這件事情處理好。