聚焦·上海樓市“回光返照”

　　編者按:在全國(guó)樓市全面走弱之際,扛了很久的上海二手房?jī)r(jià)也終于在6月份出現(xiàn)首度環(huán)比下降,但是,新近亮相的一手房,卻又屢屢開出天價(jià)。上海樓市如此“擰巴”的背后,究竟是何原因?

　　記者獲悉,昔日地王蘇河灣項(xiàng)目最近獲批預(yù)售的95套住宅最高單價(jià)是29.8萬(wàn)元∕平方米,目前尚未有成交跡象

　　央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 據(jù)證券日?qǐng)?bào)報(bào)道：“近期,上海高端盤‘限價(jià)’已經(jīng)解禁了,多個(gè)高端豪宅項(xiàng)目接連獲批入市。”有熟悉上海樓市的業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露,去年年底,上海曾控制高端住宅項(xiàng)目預(yù)售許可證的發(fā)放,高價(jià)盤難以獲批入市。

　　不過,記者獲悉,7月6日,華僑城上海地王蘇河灣項(xiàng)目95套住宅獲批入市,其最高報(bào)價(jià)為29.8萬(wàn)元∕平方米,這是上海單價(jià)最貴的豪宅,也是全國(guó)數(shù)一數(shù)二的銷售單價(jià)報(bào)價(jià)。

　　值得一提的是,據(jù)記者了解,蘇河灣項(xiàng)目體量巨大,涉及公寓、濱河大宅、商業(yè)產(chǎn)品等多種產(chǎn)品業(yè)態(tài),且有多套億元級(jí)別墅,而項(xiàng)目售價(jià)也一路高漲。

　　豪宅叫價(jià)直逼30萬(wàn)元/平方米

　　事實(shí)上,《證券日?qǐng)?bào)》記者曾實(shí)地走訪過蘇河灣項(xiàng)目,之所以單價(jià)報(bào)價(jià)高達(dá)29.8萬(wàn)元/平方米,地段稀缺是其底氣。記者走訪該項(xiàng)目時(shí)曾獲悉,蘇河灣項(xiàng)目位于蘇河灣區(qū)域,即北蘇州路和曲阜路中間,從項(xiàng)目步行至南京路只需要10分鐘-20分鐘,東距外灘1000米左右,屬于上海內(nèi)環(huán)中的心臟地帶。此外,項(xiàng)目周邊的商圈、教育資源優(yōu)質(zhì)且豐富,確實(shí)處于黃金地段。

　　事實(shí)上,蘇河灣項(xiàng)目2012年入市,截至今年7月20日,該項(xiàng)目在兩年多時(shí)間內(nèi),先后分6次獲得預(yù)售許可證開盤銷售,入市總套數(shù)為498套,建筑面積接近11萬(wàn)平方米。而7月6日獲批的95套房源最低報(bào)價(jià)為86000元/平方米,最高報(bào)價(jià)為29.8萬(wàn)元/平方米,榮登上海目前單價(jià)報(bào)價(jià)最高豪宅。

　　土地價(jià)格成交極高推高了這類項(xiàng)目的銷售價(jià)格。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,“上海今年高端住宅‘限價(jià)’方面有所放開,個(gè)別單價(jià)20萬(wàn)元∕平方米以上樓盤都拿到預(yù)售許可證了”。

　　“高端住宅用一個(gè)簡(jiǎn)單的價(jià)格線進(jìn)行入市門檻的限制,在一定程度上違背市場(chǎng)定價(jià)的規(guī)律�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向本報(bào)記者表示,高端盤“限價(jià)”解禁,迎合了上海高端物業(yè)的市場(chǎng)需求。

　　值得一提的是,上海頂級(jí)豪宅上半年的銷量似乎并未受到房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)的影響,反而有逆市走高跡象。據(jù)記者了解,今年4月末,湯臣一品突然成交了1套總價(jià)高達(dá)2.3億元的豪宅。進(jìn)入 5月份后,長(zhǎng)寧西郊老牌高端住宅檀宮成交了1套面積達(dá)1152平方米的超大型別墅,總價(jià)高達(dá)1.95億元,成交單價(jià)逼近17萬(wàn)元/平方米。

　　不過,單價(jià)直逼30萬(wàn)元∕平方米的豪宅銷售周期無(wú)疑將會(huì)很長(zhǎng)且速度慢,對(duì)資金快速回籠將會(huì)不利。目前來(lái)看,能否以最高報(bào)價(jià)成功出售尚無(wú)法預(yù)測(cè),但蘇河灣項(xiàng)目產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富,高周轉(zhuǎn)與高利潤(rùn)產(chǎn)品線結(jié)合,這將減緩現(xiàn)金回籠壓力。

　　不追求短期利益

　　2010年2月11日,央企華僑城集團(tuán)以70.2億元總價(jià)競(jìng)得上海閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊地塊,成交樓板價(jià)高達(dá)5.28萬(wàn)元/平方米,成為當(dāng)時(shí)新一輪的全國(guó)單價(jià)地王,且很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都穩(wěn)坐其地王寶座。隨后的7月23日,華僑城再以17.91億元悄無(wú)聲息地拿下了蘇河灣41、42街坊地塊。

　　彼時(shí),華僑城以88.11億元代價(jià)使蘇河灣項(xiàng)目連成一片,總建筑面積約25.7萬(wàn)平方米,粗略計(jì)算,蘇河灣地塊的平均樓面價(jià)約為34342元/平方米。

　　反觀上海今年7月9日拍出的新晉地王黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊,溢價(jià)率62.54%,剔除掉30%的保障房部分后,樓面地價(jià)為85513元/平方米,華僑城可能會(huì)更加“珍惜”蘇河灣地塊了。

　　更為值得注意的是,拿地之初,華僑城相關(guān)人士就曾表示,“在這個(gè)項(xiàng)目中,華僑城不會(huì)追求短期利益,而是更加看重項(xiàng)目的戰(zhàn)略意義和未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Α薄?/p>

　　不過,蘇河灣地王項(xiàng)目入市也經(jīng)歷了一番波折。2010年末,蘇河灣地塊動(dòng)工。此后,華僑城曾發(fā)布公告稱,公司2011年至2012年擬向母公司華僑城集團(tuán)申請(qǐng)委托借款,額度為130億元,主要向上海蘇河灣等項(xiàng)目進(jìn)行資金輸血。

　　但直至2012年9月份,蘇河灣才入市預(yù)售,當(dāng)年入市約250套房源,累計(jì)合同均價(jià)為5.3萬(wàn)元/平方米,該期房源大部分已經(jīng)售完;2013年,蘇河灣項(xiàng)目入市房源累計(jì)合同銷售均價(jià)升至7.6萬(wàn)元/平方米,最高報(bào)價(jià)突破19萬(wàn)元/平方米,而當(dāng)年預(yù)售住宅累計(jì)合同銷售均價(jià)為101668元/平方米,最高報(bào)價(jià)升至25萬(wàn)元/平方米;2014年1月份,其住宅預(yù)售最高報(bào)價(jià)則飆升至28.04萬(wàn)元/平方米,至7月份,其預(yù)售最高報(bào)價(jià)升至29.8萬(wàn)元/平方米。

　　由此可見,華僑城上海地王項(xiàng)目低開高走,房?jī)r(jià)一路高漲。不過,2014年以來(lái),該項(xiàng)目成交速度明顯放緩。

　　與記者當(dāng)年走訪該盤時(shí)銷售人員是不冷不熱的態(tài)度相比,現(xiàn)在其銷售人員接電話都較為熱情,“現(xiàn)在住宅公寓成交價(jià)約為15萬(wàn)元/平方米,濱水大宅、聯(lián)排別墅等也都在售�！碧K河灣銷售人員向記者推介道。

　　然而,華僑城享受高溢價(jià)空間,追逐高利潤(rùn)且樹立大型城市綜合體的品牌夢(mèng)想能否實(shí)現(xiàn),接下來(lái)項(xiàng)目的去化率或許才是關(guān)鍵。(記者 王麗新)