原標(biāo)題:施行15年 《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》首次修訂

　　央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 2001年5月1日開(kāi)始施行的《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》(簡(jiǎn)稱《條例》)迎來(lái)了首次修訂。

　　昨天上午,《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》(以下簡(jiǎn)稱《條例(修訂草案)》提請(qǐng)河南省十二屆人大常委會(huì)第二十七次會(huì)議審議。

　　這次《條例》修訂將給業(yè)主們帶來(lái)哪些便利?河南商報(bào)邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了解讀。

　　【背景】

　　河南省物業(yè)管理?xiàng)l例施行15年來(lái)首次修訂

　　2001年5月,我省制定了《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》。

　　談起這次修訂,省人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)副主任王新民介紹,《條例》施行15年來(lái),在維護(hù)物業(yè)管理秩序、保障業(yè)主合法權(quán)益等方面發(fā)揮了重要作用。

　　但隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展,物業(yè)管理領(lǐng)域的情況日益復(fù)雜,業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求不斷提高,許多新情況新問(wèn)題逐漸顯現(xiàn),尤其在平等保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)益、發(fā)揮業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作用及監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為等方面,亟待需要通過(guò)修訂《條例》進(jìn)一步規(guī)范。

　　另外,在《條例》實(shí)施期間,物業(yè)管理方面的法制建設(shè)也產(chǎn)生了變化,目前的一些規(guī)定有與上位法不一致的情形。

　　同時(shí),社會(huì)公眾對(duì)《條例》修訂的期盼也越來(lái)越強(qiáng)烈,在近幾年的省人代會(huì)上,人大代表多次提出議案,要求修訂《條例》。

　　擬修訂條款中有啥亮點(diǎn)

　　新小區(qū)入住三成

　　或可成立業(yè)主大會(huì)

　　【現(xiàn)狀】

　　93%的小區(qū)未成立業(yè)主大會(huì)

　　按現(xiàn)行《條例》規(guī)定,一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)是代表業(yè)主利益、維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的群眾組織�？沙闪⑦^(guò)程中,卻困難重重。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì),《條例》實(shí)施15年來(lái),成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)僅占建成小區(qū)的7%,93%的小區(qū)未成立業(yè)主大會(huì)。

　　【修訂草案】

　　業(yè)主大會(huì)成立方式被明確

　　《條例(修訂草案)》規(guī)定,符合下面3個(gè)條件之一的,就可以召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì):房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上的;業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到30%以上的;物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期前90天的。

　　另外,《條例(修訂草案)》中明確了鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的相關(guān)責(zé)任:負(fù)責(zé)組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組并召集首次業(yè)主大會(huì);督促業(yè)主大會(huì)按照規(guī)定召開(kāi),逾期不召開(kāi)的,由其負(fù)責(zé)召集;督促業(yè)主委員會(huì)換屆,逾期未換屆選舉的,由其負(fù)責(zé)召集;建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度,具體解決物業(yè)管理中需要協(xié)調(diào)解決的問(wèn)題等。

　　解讀

　　王新民:業(yè)主大會(huì)成立難主要有以下兩個(gè)原因:一是物業(yè)行政主管部門人員有限,業(yè)主大會(huì)成立無(wú)人召集;二是建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意、不支持成立業(yè)主大會(huì)。通過(guò)這些制度的建立,推動(dòng)物業(yè)管理由原來(lái)的物業(yè)行政主管部門單一監(jiān)管向基層政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)監(jiān)管轉(zhuǎn)變。

　　鄭州市房管局物業(yè)處有關(guān)負(fù)責(zé)人:在鄭州,業(yè)主大會(huì)籌備組的組長(zhǎng)已經(jīng)由辦事處的人擔(dān)任�，F(xiàn)在最大的難題是,業(yè)主大會(huì)成立,首先要業(yè)主簽字。而現(xiàn)在新的商品房小區(qū)有幾百戶上千戶業(yè)主,統(tǒng)一意見(jiàn)很難,業(yè)主不踴躍參加就成立不起來(lái)。

　　懷疑業(yè)委會(huì)和物業(yè)“勾結(jié)”

　　可設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)來(lái)監(jiān)督

　　【現(xiàn)狀】

　　業(yè)委會(huì)想維護(hù)業(yè)主利益并不容易

　　2014年7月1日,河南商報(bào)記者走訪中方園東區(qū),當(dāng)時(shí)采訪中河南商報(bào)記者得知,小區(qū)更換了5個(gè)物業(yè)公司,4屆業(yè)委會(huì)。許多業(yè)主感覺(jué)業(yè)委會(huì)不管事,甚至有人猜測(cè)是否與物業(yè)公司串通一氣。

　　不被理解、出力不討好,是業(yè)主委員會(huì)成員面臨的尷尬。一位業(yè)委會(huì)主任表示:“只要一件事沒(méi)有讓業(yè)主滿意,就會(huì)被質(zhì)疑是不是從中牟利了,甚至張口就是‘你是不是貪污物業(yè)費(fèi)了’?”

　　小區(qū)業(yè)委會(huì)本該為小區(qū)業(yè)主“維權(quán)”,可如果和物業(yè)公司相互勾結(jié),侵害業(yè)主利益怎么辦?這會(huì)讓不少業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)究竟為誰(shuí)代言產(chǎn)生懷疑。

　　甚至,一個(gè)小區(qū)倆業(yè)主委員會(huì),各自為政,誰(shuí)也不信任誰(shuí)。

　　據(jù)河南省物業(yè)商會(huì)秘書長(zhǎng)張國(guó)強(qiáng)介紹,這樣的“奇葩事兒”在鄭州個(gè)別小區(qū)存在,“業(yè)主委員會(huì)要想維護(hù)全體業(yè)主利益,實(shí)際并不容易�！�

　　【修訂草案】

　　可設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)來(lái)監(jiān)督業(yè)委會(huì)

　　《條例(修訂草案)》增加了業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者獨(dú)立監(jiān)事的規(guī)定。

　　業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者獨(dú)立監(jiān)事,負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作,并履行業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的,業(yè)主監(jiān)事會(huì)的監(jiān)事人數(shù)為三或五人,設(shè)主席一人,每屆任期與業(yè)主委員會(huì)任期相同,可以連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì)組成人員及其利害關(guān)系人不得擔(dān)任業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事。監(jiān)事會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,監(jiān)事會(huì)主席召集或主持監(jiān)事會(huì)議。監(jiān)事會(huì)決議應(yīng)當(dāng)公示。

　　建立業(yè)主監(jiān)事會(huì)制度,有利于督促業(yè)主委員會(huì)正確執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定,規(guī)范業(yè)主委員會(huì)行為。

　　解讀

　　張國(guó)強(qiáng):小區(qū)物業(yè)相當(dāng)于“管家”,成立業(yè)委會(huì)等于有了監(jiān)督“管家”的“大管家”,再設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì),則成了監(jiān)督“大管家”的另一個(gè)“總管家”。這樣看上去有了“雙保險(xiǎn)”,但在長(zhǎng)沙等地試點(diǎn)情況來(lái)看,效果并不突出。

　　業(yè)主委員會(huì)不作為,政府可以監(jiān)督。政府監(jiān)管力度的加大,才是化解這一難題的根本所在。

　　小區(qū)漏水、電梯壞等問(wèn)題

　　3個(gè)工作日內(nèi)撥付維修資金

　　【現(xiàn)狀】

　　申請(qǐng)維修資金程序很麻煩

　　2014年11月14日《河南商報(bào)》A16版曾以《外邊大雨嘩嘩屋里小雨淅淅》為題報(bào)道了鄭州市姚寨路與紅專路交叉口東北側(cè)金城東苑小區(qū)居民的遭遇。蔡先生住在這個(gè)小區(qū)9號(hào)樓4單元的頂層,從入住第二年起,就開(kāi)始出現(xiàn)房頂漏水情況。2012年底,蔡先生向鄭州市物業(yè)維修基金管理中心繳存了維修資金,然而后來(lái)向物業(yè)申請(qǐng)維修資金解決房子漏水的問(wèn)題時(shí),前前后后跑了好多趟和物業(yè)進(jìn)行溝通,卻一直沒(méi)有答復(fù)。

　　該小區(qū)業(yè)委會(huì)主任劉志文介紹,物業(yè)會(huì)“按照程序辦”,“物業(yè)會(huì)上門了解情況,征得他們單元60%以上業(yè)主的同意就可以申請(qǐng)維修資金�！�

　　王新民指出,維修資金的管理和使用在實(shí)踐中容易出現(xiàn)兩個(gè)問(wèn)題:政府代管造成使用難,業(yè)主自管會(huì)出現(xiàn)資金安全風(fēng)險(xiǎn)。

　　政府代管的維修資金申請(qǐng)有多難?張國(guó)強(qiáng)說(shuō),首先,要有2/3的業(yè)主簽字才能申請(qǐng)。另外,政府審核批準(zhǔn)前,還需要調(diào)查等流程�！耙还P維修資金申請(qǐng),兩三個(gè)月都是快的�！彼�說(shuō)。雖說(shuō)對(duì)于突發(fā)性事件的維修有申請(qǐng)綠色通道,但時(shí)效性依然不夠強(qiáng)。

　　【修訂草案】

　　三個(gè)工作日內(nèi)撥付維修資金

　　《條例(修訂草案)》規(guī)定,業(yè)主大會(huì)成立前,專項(xiàng)維修資金由物業(yè)管理行政主管部門代管;業(yè)主大會(huì)成立后,根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定,選擇自行管理或代管。業(yè)主大會(huì)選擇執(zhí)行管理專項(xiàng)維修資金的,應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立專項(xiàng)維修資金賬戶,接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督。

　　因屋面防水損壞造成滲漏,電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備存在嚴(yán)重安全隱患等情況,物業(yè)管理行政部門或者業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)后三個(gè)工作日內(nèi)撥付維修資金。

　　解讀

　　張國(guó)強(qiáng):業(yè)主大會(huì)自行管理專項(xiàng)維修資金,可行性并不高。業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)不是法人,怎樣在銀行設(shè)立專項(xiàng)賬戶,這么大筆資金怎樣監(jiān)管,都將成為遺留問(wèn)題。