央廣網北京6月18日消息（總臺央廣記者李行�。┙衲�5月中旬，北京市政府發布《關于實施城市更新行動的指導意見》，明確首都城市更新行動的類型包括老舊小區改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新、首都功能核心區平房（院落）更新等。近日，與之配套的4個實施細則也已正式印發，其中就包括《關于老舊小區更新改造工作的意見》，為老舊小區更新改造提供規劃、用地政策支撐。老舊小區電梯怎么裝？車位如何增加？面臨哪些實際的困難？

老舊小區怎么改，關乎城市規劃的未來空間，更關乎居民生活的幸福指數�！蛾P于老舊小區更新改造工作的意見》中涉及的更新改造方式包括老舊住宅樓加裝電梯、利用鍋爐房等現狀房屋和小區公共空間補充社區綜合服務設施或其它配套設施、增加停車設施等。

記者在北京市西城區展覽路街道車公莊中里小區看到，幾臺外掛式電梯已經完工。小區的老住戶說：“那些歲數大常年下不了樓的老人，現在也能下樓了。又方便了�！�

北京車公莊中里小區新建成的外掛式電梯（記者李行健 攝）

據了解，此次老舊小區改造從2017年4月開始，今年1月完成，共安裝電梯14部。展覽路街道文興街社區黨委書記田靜介紹，小區幾棟樓建于上世紀八十年代，在加裝電梯之前，改造內容還包括加固樓體、外墻保溫、更換鋁合金窗、衛生間廚房上下水管線更換、暖氣主管線更換、路面平整等。改造資金和協調業主是老舊小區改造的兩大難題。田靜說：“從2017年開始，每一步都要陸陸續續開始開展工作。老舊小區的改造，必須得有資金作為支撐的。5個樓有將近200多戶居民，所以肯定是有困難，因為產權方可能更多的是資金注入，你要在協調上面，那不可能說只有產權方一個人在做，所以就得合力�！�

《關于老舊小區更新改造工作的意見》中提到，老舊小區更新改造要體現居民意愿。利用現狀房屋和小區公共空間補充社區綜合服務設施或其它配套設施時，現狀房屋歸業主共有的，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意；現狀房屋有明確產權人的，產權人應征求業主意見。增設停車設施應取得業主大會同意，未成立業主大會的，街道辦、居委會等應組織征求居民意見。

田靜表示，居民協調工作從來不是單線作業而是多線操作，比如在加裝電梯的過程中，高樓層的住戶愿意，但低層的不愿意，擔心影響采光等，這就需要協調產權方和物業通過減免低樓層用戶物業費、停車費等手段，平衡多方的訴求�！袄吓f小區要成立物業管理委員會，也是由社區黨委來牽頭，我們把產權方的代表，把居民代表，還有社區黨委的成員一共是7人組成。也是發揮區域化協調委員會的作用，一些大的操作必須得是產權方牽頭去做，像小的細節，我們可能更多地還是發揮社區黨委還有物管會的作用�！彼�說。

北京車公莊中里小區新建成的外掛式電梯（記者李行健 攝）

《關于實施城市更新行動的指導意見》中提到，要強化政府主導作用，充分發揮市場作用。不少老舊小區已經引入市場化物業管理。記者在車公莊中里小區看到，“外掛電梯管理使用辦法”中明確，物業管理單位按年向用戶公示電梯有關費用，并負責對電梯定期維護保養等。

小區居民：引進了物業管理以后，各方面都規范了許多。比如小區車輛管理，特別整齊有序。

小區物業負責人寇先生：才裝電梯的時候，居民意見不統一，我們經過和老人慢慢溝通之后，又和老人兒女商量，逐步溝通解決問題。業主呼叫我們就到，必須達到他們的滿意度。

此外，停車難也是長期困擾老舊小區的難題。按照審批辦理規定，老舊小區更新涉及利用現狀房屋和小區公共空間補充社區配套設施的，由區規自部門出具臨時許可意見，有關部門可據此辦理施工、消防、經營許可等手續。利用小區自有用地設置機械式、簡易自走式立體停車設備，可免予辦理建設工程規劃、用地、施工等手續。建設地下停車設施，不新增建筑規模的，也無須辦理規劃、用地手續。

在北京石景山區魯谷街道的多個小區，經過近一年的施工，全新的立體停車綜合體已經建成。立體車庫承建單位負責人介紹，審批流程簡化使得有條件建立體車庫的老舊小區得以將規劃迅速落地，“很多創新的改造項目，比如說立體車庫，還有比如自行車棚的改造引入新業態，都是要充分了解居民的意愿，我們進行統籌協調解決�！�

北京市房地產法學會副會長、首都經濟貿易大學教授趙秀池表示：“《關于實施城市更新行動的指導意見》突破點主要是土地政策，可以采用協議出讓，可以采用年租制；可以改變土地用途；允許在市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施補短板方面有增量建筑。”

《意見》起草團隊成員，清華大學城市治理與可持續發展研究院執行主席尹稚教授表示，老舊小區改造不僅需要政府主導、市場運作，更需要高質量的社區治理，實現共建共治共享。尹稚說：“加裝電梯的問題其實在老舊小區改造過程中，是長期困擾政府和物業管理的矛盾。因為一個電梯的獲益者是不均衡的，其實是獲益者和非獲益者之間的利益轉移機制的問題。一個基層社區的建設，有政府的補貼、政府的引領，也要有市場利益的謀利空間的界定，還要靠基層社會組織的支持，最后還要靠個體市民的理解。”

清華大學建筑學院副教授劉佳燕認為，老舊小區改造不僅是民生工程、發展工程，更是優化城市社會空間結構，提升土地價值的重大戰略議題。

趙秀池表示，要破解老舊小區改造中的難點，還需要進一步探索更多市場力量導入的新模式，“意見中強調充分發揮市場作用，通過引入社會力量，利用公共設施的長期運營，以及政府各種優惠政策的導入，使城市更新落到實處。市場力量的導入，還有待更多的稅費政策、融資政策的支持。”